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年报揭秘开发商严冬暴利

2019/06/10 来源:湖北信息港

导读

年报揭秘开发商“严冬”暴利本报 王冰凝 北京报道2008年以来,楼价的下跌曾引来部分开发商“亏本售楼”、“房地产利润只有8%”的哀号

年报揭秘开发商“严冬”暴利

本报 王冰凝 北京报道

2008年以来,楼价的下跌曾引来部分开发商“亏本售楼”、“房地产利润只有8%”的哀号,但近期频频公布的房企2008年年报,揭开了开发商仍处于高利润的鲜活现实。

截至3月18日,各地已有32家房地产上市公司发布2008年年报。这些公司中,净利润率平均仍有逾20%,达61.64%。楼市的所谓“严冬”在开发商的利润面前变得苍白无力。

一边坐享高额净利润,一边却身背巨额银行负债,在2009年的春天,开发商又开始提价追逐更高的净利润率。谁降得早谁跑得快,也许并不是所有的开发商都这样认为。

净利润高达61.64%

2008年,楼市销售持续低迷,开发商纷纷采取降价促销策略,另一方面,土地、建材等原材料价格整体上涨,一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。

据官方统计数据,2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,广州同比下降38.2%。

“北京的楼市价格在2008年整体下降10%,天津地产商会提供的数据显示天津房价整体下降20%。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。

但据统计各地产上市公司的年报,却发现地产商们在遭遇了2008年一整年的“严冬”后,整体仍保持着较高利润。

根据32家房地产上市公司发布的2008年年报中的数据统计,在房地产业利润增速整体放缓、销售量大幅下降的同时,该32家公司净利润率平均仍超过20%,达61.64%。

年报显示,2008年,利润率增长幅度的为万通地产,净利润同比增长219.78%,净利润率为17.17%;中江地产、陆家嘴和新湖发展净利润率,分别达到61.54%、53.92%和40.91%;广宇发展净利润亏损3906.14万元,同比下降178.55%,净利润率仍有8%,业绩同样负增长的泛海建设和银基发展等地产商净利润率也分别维持了14.72%和19.88%。

全国工商联房地产商会专家朱凌波感慨地说,如果开发商把平均利润和定价调整到消费者可以接受的空间,如果把利润空间定在25%以下,也就是说房地产开发商应该放弃追求暴利,交易量肯定很快就大幅回升。

不顾2860余亿巨债

紧追高利润率

虽然仍保持了高利润,但各家地产公司在经历了一年“严冬”后,确实债台高筑。

从32家地产上市公司的年报统计,该32家地产公司的负债高达2860余亿,其中万科A、保利地产和上海复地负债,分别达到804.18亿、379.59亿和141.11亿。

“政府去年以来出台了一系列的救市政策,其中有个目的是希望平抑房价,促使地产开发商维持在合理利润上,但目前看来地产商们在销售额下降、债台高筑之际,仍然坚持着高利润。目前的高价之高,大多数人仍然是买不起房。”国资委一相关人士对《华夏时报》表示。

身背巨债的开发商,仍能死扛房价维持高额利润,与银行的支持密切相关。“目前国内银行业整体在大力支持房地产行业,去年许多地产商的银行借款原本都已经到期,但到了年底,100%的银行到期借款都延期了。”SOHO中国董事会主席潘石屹告诉《华夏时报》。

虽然有银行的支持,但对开发商来说,重要的也许不是负债,而是净利润率。2008年楼价整体降幅不大,使得地产商仍维持较高净利润率。进入2009年2月份,成交量却骤然回升,一些地产商悄然提高房价,以图再提高利润率。

一位银行业人士向透露,因为去年以来央行不断放宽房贷政策,加上目前商品房仍在执行预售制度,这使得正面临资金链问题和存量房问题的地产商,可以通过“假按揭”的方式套取银行巨额信贷资金,同时也推动了楼市成交量的回升。

“目前的地产市场很危险,银行出台宽松的贷款政策原本是希望刺激需求,但里面确实会出现不少问题,一些地产企业甚至趁楼市短暂回暖再次提价,银行业也非常担心风险问题,希望地产开发商能够看清形势,自行将价格调整至适当范围,以促进楼市真正的回暖。”华夏银行一负责人告诉《华夏时报》。

部分地产商坐等收购

在楼市乱象中,也有开发商看到了并购先机。

“虽然地产上市公司的年报因为核算问题,并不一定能说明楼市的真实问题,但是研究它们的年报,还是能看到一些收购机会。”潘石屹对《华夏时报》说。

潘石屹承认,由于SOHO中国一直集中开发商业地产,经营利润一直维持在较高水平,2008年更是创造了50%高毛利润率。“这是因为SOHO中国的产品独特、地段好,没有竞争对手,所以才能保持高利润。”潘石屹解释道。

潘石屹表示其将在2009年加大力度收购北京和上海的建成以及在建的商业地产项目。“目前SOHO中国持有现金107亿元,近又和中国银行签订了100亿元人民币的全面融资合作协议。2009年急于出手的商业物业主要有两个来源,海外基金和国内开发商,他们都面临资金短缺、要迅速套现的压力。”潘石屹说。

他认为,中国正进入一个生产过剩的时代,政府未来三年将供应990万套保障性住房,进一步加大了住宅的大量供应过剩,地产企业面临的竞争是“销售”,负债不是地产商真正解决资金问题的办法,地产商没有好的销售业绩,其他融资办法都是过渡性的、暂时的。

“万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家地产企业联手降价,这是个爆炸性,这必将打击一部分开发商的信心。”潘石屹说。

而降价果敢的万科,其目前的市场占有率正不断增加。2008年万科因降价使市场占有率提高了50%。虽然万科自2008年高调表示不再当拿地王,但其却开始悄悄通过收购兼并来获取低价土地,2008年万科获取的土地80%是收购所得。

“谁降得早谁跑得快。比如万科,去年通过降价,取得了不俗的业绩。”潘石屹评价道。

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